¿Qué es el refinanciamiento con retiro de efectivo?

1. La versión sencilla

Es probable que su vivienda valga más de lo que usted debe sobre ella. La diferencia entre lo que vale su vivienda y lo que resta de su hipoteca se llama el capital de su vivienda (el valor que usted ya ha pagado de su casa).

Un refinanciamiento con retiro de efectivo es una forma de convertir parte de ese capital en efectivo sin vender su vivienda. Usted obtiene una nueva hipoteca, más grande. El banco usa parte de la nueva hipoteca para pagar la anterior y le entrega el resto como una suma única en el cierre. El efectivo es suyo para usarlo — y la mayoría de los propietarios lo usan de inmediato para eliminar deuda de alto interés.

Como las tasas hipotecarias son mucho más bajas que las de las tarjetas de crédito, los préstamos personales o los préstamos de auto, trasladar esas deudas a su hipoteca por lo general reduce su pago mensual total de forma significativa, aunque el saldo de la hipoteca haya aumentado.

2. Un ejemplo paso a paso

Conozca a un propietario (solo a modo ilustrativo). Su vivienda vale $650,000. Debe $300,000 de la hipoteca. Eso significa que tiene $350,000 de capital.

Su panorama mensual hoy:

• Hipoteca: $2,100/mes (al 5.5%)
• Tarjetas de crédito: $680/mes (al 24% en promedio)
• Préstamo de auto: $420/mes (al 9%)
• Total: $3,200/mes

Con un refinanciamiento con retiro de efectivo, podría obtener una nueva hipoteca de aproximadamente $340,000. La nueva hipoteca paga el saldo anterior de $300,000. Los $40,000 restantes en efectivo se destinan directamente a pagar por completo las tarjetas de crédito y el préstamo de auto en el cierre.

Su nuevo panorama mensual:

• Nueva hipoteca: $2,620/mes (a una nueva tasa, aplicada al saldo de $340,000)
• Tarjetas de crédito: eliminadas
• Préstamo de auto: eliminado
• Total: $2,620/mes

Eso son $580 al mes de vuelta en su bolsillo. $6,960 al año. Y un solo pago que controlar.

Ejemplo ilustrativo. Los ahorros reales dependen de su situación específica, su crédito, el capital de su vivienda y las condiciones del prestamista. No es una oferta de préstamo.

3. Por qué funciona la matemática

Hay una idea clave detrás de todo esto: el interés de su hipoteca es mucho más barato que el interés de sus otras deudas.

Las tarjetas de crédito suelen cobrar del 20 al 28 por ciento. Los préstamos de auto van del 7 al 10 por ciento. Los préstamos personales, del 10 al 15 por ciento. Una hipoteca en el mercado actual ronda el 6 por ciento.

Cuando traslada esa deuda de alto interés a su hipoteca, no está haciendo que la deuda desaparezca. La está moviendo a la fuente de financiamiento más barata que tiene: su vivienda. La deuda pasa de costarle el 24 por ciento a costarle el 6 por ciento. Aunque el saldo de la hipoteca haya aumentado, el costo combinado de todas sus deudas baja.

4. Qué necesita para calificar (en términos generales)

Las cifras específicas dependen del corredor y del prestamista, pero los requisitos generales para un refinanciamiento con retiro de efectivo en California son:

• Suficiente capital. La mayoría de los prestamistas quieren que conserve al menos un 20 por ciento de capital en su vivienda después del retiro de efectivo. En una vivienda de $650,000, eso significa que puede pedir prestado hasta aproximadamente $520,000 menos lo que aún deba.
• Un puntaje de crédito razonable. El mínimo suele ser 620 o más, aunque mejores puntajes obtienen mejores tasas. Un corredor puede decirle en qué situación está tras una breve conversación.
• Ingresos suficientes para cubrir el nuevo pago. Los prestamistas analizan su relación deuda-ingreso para asegurarse de que el nuevo pago hipotecario se ajuste a su presupuesto.
• Una vivienda que el prestamista considere adecuada. Las viviendas unifamiliares ocupadas por el propietario, los condominios y la mayoría de las propiedades de varias unidades califican. Las compras recientes o las propiedades poco comunes pueden tener reglas adicionales.

Si algunas de estas cifras están en el límite en su caso, eso no es un impedimento — los corredores ven muchas combinaciones y a menudo saben qué prestamistas aprobarán un perfil que otros no aprobarían.

5. Cuánto cuesta

Un refinanciamiento con retiro de efectivo tiene costos de cierre, como cualquier hipoteca. En California, los costos de cierre suelen ir del 2 al 5 por ciento del monto del préstamo. En un refinanciamiento de $340,000, eso son aproximadamente de $6,800 a $17,000.

La mayoría de los propietarios no pagan estos costos de su bolsillo. Se incorporan a la nueva hipoteca. Así, el monto que pide prestado sube ligeramente y su monto de retiro de efectivo se reduce por los costos, pero nada sale de su cuenta corriente en el cierre.

Su corredor está obligado a entregarle un documento formal de Estimación del Préstamo (Loan Estimate) antes de que usted se comprometa. Ese documento detalla cada cargo línea por línea. Si algo parece inesperado, pídale al corredor que se lo explique — nunca debería haber un cargo misterioso.

6. Cuánto tarda

La mayoría de los refinanciamientos con retiro de efectivo en California se cierran en 21 a 30 días desde la solicitud hasta el desembolso con un corredor eficiente. El plazo depende de la rapidez con la que usted entregue los documentos (recibos de pago, estados de cuenta bancarios, declaraciones de impuestos), de qué tan ocupado esté el tasador y de si la cola de aprobación del prestamista está saturada.

No tendrá que hacer nada durante ese período, salvo responder preguntas ocasionales y firmar documentos. El corredor coordina el resto.

7. Cuándo el refi con retiro de efectivo no tiene sentido

Para ser honestos: este producto no es adecuado para todos. Situaciones en las que un corredor podría decirle que no es la mejor opción:

• Sus deudas son pequeñas. Si debe $3,000 en una tarjeta de crédito y nada más, un refi con retiro de efectivo es excesivo. Una transferencia de saldo o simplemente pagarla más rápido casi siempre es mejor.
• No tiene mucho capital. Si su vivienda vale $400,000 y usted debe $360,000, no hay suficiente margen para retirar efectivo.
• Planea mudarse pronto. Si va a vender la casa dentro de los próximos dos o tres años, es posible que los costos de cierre no se recuperen en ahorros antes de que venda.
• Ha tenido una dificultad reciente en su reporte de crédito. Una bancarrota, una ejecución hipotecaria o una morosidad grave recientes pueden impedirle calificar para una buena tasa. Un corredor puede decirle con honestidad cuánto tiempo esperar.
• Usaría el efectivo para algo que no sea pagar deudas. Técnicamente puede usar los fondos del retiro de efectivo para lo que sea. Pero financiar unas vacaciones o comprar un bote con una hipoteca a 30 años rara vez es una buena idea.

El trabajo de un corredor es decirle cuándo esto no es lo adecuado. El nuestro es ponerlo en contacto con un corredor que lo hará.

8. ¿Y el interés total que pagaré?

Esta es la concesión honesta, y vale la pena entenderla.

Cuando traslada $40,000 de deuda de tarjeta de crédito a una hipoteca a 30 años, paga menos interés al mes — pero lo paga durante 30 años en lugar de los años que le habría tomado pagar las tarjetas. A lo largo de toda la vida del préstamo, podría pagar más interés total sobre esos $40,000 de lo que habría pagado en las tarjetas de crédito, si efectivamente las hubiera saldado según el calendario original.

Sin embargo, la realidad para la mayoría de los propietarios es que "pagar las tarjetas según el calendario" es un escenario ideal que no ocurre. Las tarjetas de crédito tienden a mantener saldos altos durante años, y el interés total pagado en ese tiempo supera con creces lo que costaría un refi con retiro de efectivo.

La verdadera pregunta es: ¿vale la pena el alivio en el flujo de efectivo? Para la mayoría de las personas que enfrentan deuda de alto interés, la respuesta es sí. Pero su corredor puede repasar con usted la matemática del costo total para que tome la decisión con los ojos bien abiertos.

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Cómo hacerlo en la práctica

Si cree que el refinanciamiento con retiro de efectivo podría ajustarse a su situación:

1. Use la calculadora de ahorros en nuestra página principal. Toma dos minutos y no genera una consulta de crédito.
2. Si las cifras parecen significativas, complete el formulario de calificación para conectarse con un corredor con licencia.
3. El corredor lo llama, le hace algunas preguntas más y le dice con honestidad si esta es la opción adecuada. Sin presión, sin compromiso en esa llamada.
4. Si tiene sentido, el corredor le explica qué sigue.